但在翻建中设有扩大建设问题,在村庄十分多
分类:社会常识

问:未办理任何房屋建设手续修建起来的房屋,是否属于违章建筑,该如何认定呢?

问:村委批了宅基地,土管部门没有宅基证书,应该怎么办?

问:宅基地住了四五代人,翻建后拆迁办说是违章建筑,该怎么办呢? 翻建好还没装修,就划到拆迁范围内,拆迁办说是违建。

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未办理任何房屋建设手续修建起来的房屋,在农村非常多,农村特别是以前的自建房,普遍都没有建设手续,要认定无建设手续的房屋是不是违建,这是一个非常复杂的问题,也是将来政策必须要解决处理的一个问题。

村委批了宅基地,土管部门没有宅基证书,应该怎么办?

农村宅基地住了四五代人,按理说这是私人的房产应该没有疑问,但翻建后拆迁办说是违章建筑,要限期拆迁,这是什么原因呢?应该说,拆迁办是政府的工作部门,不会无缘无故地说你是违章建筑,里面必定有缘由。因为你是翻建后被定为违建的,那问题就应该出在翻建这一环节。那么,农村什么样的房屋会因为翻建而成为违章建筑呢?下面,晏子给大家分析一下农村房屋翻建过程中可能出现的违章问题。

那么该如何认定呢?

既然村委批准了宅基地,就可以申请《集体土地使用证》了,有了这个《集体土地使用证》就可以证明这块宅基地就暂时属于您了。但是如果您要是想确权的话,那必须要有地上建筑物的部分。因此,在建房之后才可以对宅基地确权的。

农村房子翻建,前提是所屋所有权人符合翻建的条件,即房屋主人仍然是农村户口,又不存在一户多宅的问题,这种情况下,老房子因为破旧低矮等问题不适合居住,是完全可以翻建的。但是农村老房翻建,也是需要申请审批的,目的是为了对旧房翻建进行监管,使其符合新农村建设的需要。农村翻建旧房容易出现的问题主要有几个方面:

首先、要承认历史遗留问题。

农村的很多无证自建房都是历史的遗留问题产生的,有建房人违法修建的责任,也有执法部门执法监管不到位的责任。比如一户一宅审批建房制,在制度出台实施之前修建的房屋,本身就没法律规定要求要申请,也没相关部门要求要审批。阿洪的农村老家,直到2018年才开始执行一户一宅审批政策,2018年以前修建的农村自建房,全都没有批准建设手续,这些历史遗留没有建设手续房屋不能简单的认定为违建。

现在宅基地的管控还是比较严格的。你需要先申请一块宅基地,村委会先审核一下,符合条件在送到区县的国土部门审批,才会发放《集体土地使用证》。在拿到《集体土地使用证》之后,需要建房才能确权。你得先拿着设计图纸去乡镇的规划部门进行审批,乡镇规划部门在进行实地勘测之后才会决定您是否可以动工。动工之后会有监督人员现场进行施工监督,看您是否按照设计的图纸进行施工。在施工完成后还在经过乡镇规划部门的完工审核,审核完成之后才能确定您的房子是否是违建。之后您就可以确权了,也会在之后给您发放《村镇房屋所有权证》,才算是真正的确权。但是现在好像是需要拿着《村镇房屋所有权证》去不动产换房屋不动产权证,才算是所有的流程都走完了。

一是符合翻建条件(即农村户口达不到一户一宅的基本标准)但未按照规定申请,在未获得审批的情况下私自翻建。这种情况,违背了房屋翻建的程序问题,属于程序违章,但是这种违章是轻微的,只要不牵扯其他问题,是可以通过补办手续转为合法建筑的,至多罚几个钱,不存在拆迁问题,拆迁办是不会定为违章建筑的。

其次、要结合农村实际。

根据农村的实际情况,到目前2019年的今天为止,有些农村部分边远地区修建房屋仍然还没有执行一户一宅申请审批制,一方面是农村土地不值钱的实际情况造成的,二方面是相关部门有法不依执法不严造成的。另外,农村自建房没有统一纳入不动产登记,农村宅基地到目前为止很多地方也没有进行确权登记,还有很多农村老房子以前有宅基地让,有集体土地建设使用证,时间长了,很多证件丢的丢失,有的证件由村委会收回说换证,但收了老证,一直没有换发新证。又比如农村人符合一户一宅规定,但没有申请,未获审批手续私自修建的无证自建房等。根据农村很多实际情况造成的农村无证无手续自建房,也不能简单的认定为违建。

以上是我对这个问题的一些了解,如有不当之处请海涵。

二是虽有申请也获得了审批,但在翻建中存在扩建问题。即未按照原址进行翻建,而是超过原宅基地的标准进行了扩建,侵占了其他的用地,或者建设中未照顾邻居关系,存在超高等问题,这种情况下,有可能被定为违建,需要拆除扩建的部分。

再次、要依据政策法规。

根据1999年1月1日颁布实施的《土地管理法》第六十二条 规定,农村一户家庭只能拥有一处宅基地,农村建房必须依法申请,获得相关部门审批后才能合法修建,未经申请未获得审批私自修建的房屋应当认定为违章建筑。但除了以上历史遗留和农村实际情况产生的无证自建房,认定农村违章建筑时,此法律依据只能作参考,或者说未来严格执法,严格建房申请审批制,以前修建的无证自建房,从民生和社会稳定方面考虑,不修建已经修建了,即不能强拆又不能当成合法房产,最终只能采取罚款,征税相对合理社会能接受的方式允许颁证合法化。

以上是阿洪对这个问题的个人观点,不代表政策权威性。大家对这个问题怎么看,欢迎在评论下方发表个人看法。

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未办理任何房屋建设手续修建起来的房屋,是否属于违章建筑,该如何认定呢?

未办理任何房屋建设手续修建起来的房屋,的确是属于违章建筑,需要拆除的。但是如果您能够及时的补办建设自建房所需的各个手续,那么您建设的房屋就是合法的自建房了。

自2007年《城乡规划法》以及2008年的《农村宅基地管理办法》颁布以来,农村建房就有了很多的要求,比如审批、规划,我个人认为主要的目的还是在于规划农村建设更加合理为目的的。对于农村自建房来说,需要去村委会提交建房申请,再去乡镇、县级国土规划部门进行规划、审批之后才能开工建设。而且在完工后还要经过最后的审核才可以进行确权的工作。也就是说,这几个程序里面少了哪一步,您的房子都不能经过最后的审核,不能算作合法的农村自建房。一般来说,建房都需要一步步的走完上述过程的。

如果您没办理任何手续建房,不知道村委会是什么意见?如果未经过审批的话,您想建房村委会都不会让您动工的,因为村委会的建房申请是第一步啊,您这也没申请也没打招呼,那不就是没把村委会放在眼里吗?别把村长不当干部这句话听过没?

其次是现在农村的自建房不能办理房产证,只能办理《不动产权证》。这才是对您的宅基地和地上房屋产权保护的最有效证件。您没有办理任何手续怎么在完工后办理《不动产权证》呢?不能确权,您的房子建了有什么用呢?虽然说不一定因为是违建就会被拆除,但是拆迁时怎么要求补偿呢?

所以,要在农村建房,必须要经过村委会、乡镇和县级国土规划部门的审批和规划,如果手续当时没办出来但是各个部门口头同意了也可以,可以在之后补办手续。但是没有手续是万万不能的,被拆是早晚的事。

以上是我对这个问题的一些看法, 如有不当之处请海涵。

村民已经申请了宅基地,同时也已经盖起了房子。但是就是没有宅基地使用权证和房产证。有些农民心里难免会没有安全感,不用担心,其他村民也是和你一样的情况。我也是农村的,我家里的房子也是没有任何证件。

三是房子拥有人本身不具备农房翻建条件,不可能获得审批,而又私自翻建。如果房子现在的主人虽然是农业人口,但宅基地已经超过标准,已经拥有了其他住宅,那么这栋老宅是不允许再翻建的。如果房子的现在主人已经转为非农业人口,这栋房子更是不允许再翻建的。这两种情况下,房子翻建不会获得批准,私自翻建就不单是程序上的违章,因为走程序也是不允许的,无法补办相关手续。这样翻建的房屋,就可以定为违章建筑了。不过,这种房子翻建,在农村一般是大不见小不见的,民不告官不究,很少有人管闲事的。

——就农村的情况而言,绝大部分未办理任何房屋建设手续而修建的农房,都不属于严格意义上的违章建筑,当然更不会认定为违法建筑。

现在已经没有宅基地使用权证和房产证了,已经统一改为不动产权证,之前已经办理证件的农民其证件依然有法律效应。而没有办理证件的农民又或者其他原因已经停止办理证件了,但是,只要我们是按照正常手续申请宅基地盖起的房子,则我们的房子是合法的,农村进行拆迁房子,也会给予补偿款给我们。所以,你不用太忧虑。

老宅基地翻建,最严重的违章是房屋倒塌后重建。如房子的主人虽是农村户口,但宅基地已经超过一户一宅的标准,或者房子的主人已是非农业人口,其宅基地使用权到房子倒塌时,宅基地使用权自动终止,由村集体收回使用权。如果房屋已经倒塌了,主人才想起重建,这等于没有宅基地使用权而擅自建设,就是很严重的违章了,这种情况下拆迁办下令限期拆除,是没有疑义的。

——但农地非农化,毁田削山砍林建豪华别墅;以及在农村占地建房规范管理之后,近年来仍未批建设的房屋,都是严重的违章违法建筑,都是重点整治的对象。

这是既从事过村建国土管理工作,也参与过农地非农化、农村豪华别墅排查整治工作的笔者,结合工作实际给出的最实在的答案。

第一,农村占地建房管理未规范之前,群众未批而建的房屋大多不会认定为违章建筑。

(一)一般农房:就其修建时间来说,1998年左右和2012年左右是一个十分重要的时间节点。1998年左右就逐步开始规范农村建房管理,相关的法律法规和政策陆续开始出台和执行,在这之前的农房建设管理,虽有一定的规定,但伸缩性较大,政策尺度不一,且 不少地方也未强制执行建房审批规定。那么在1998之前群众修建的房屋,有政策本身的原因,一般不会认定为违章建筑,原则上是做为农村建房的遗留问题处理。

2012年左右不少地方在集中处理了一部分农村建房遗留问题后,又进一步规范和加强了农村建房管理,那么2012年之后仍然未批而建的房屋被认定为违章建设的可能性较大,有的还会被认定为违法建筑。笔者在工作中,作为遗留问题处理的农房也大多修建在2012年之前。

(二)农村别墅:同样的,就其修建来说,2006年左右是一个比较重要的时间节点,这是因为这一时间节点专门发文就农村修建的问题进行了规范。这一次别墅排查整治的重点也是2006年之后违规违法建设的别墅。

第二,因历史原因形成的未批而建的农房,一般也不会认定为违章建设,原则上作遗留问题处理。

(一)修建时间较长附属于房屋主体而的偏房。这一类在农村最为常见,就是农户的主体房屋是按规定建设的,但为了生产生活需要,而紧靠主体房屋搭建的厨房、猪圈、厕所、柴棚等偏房,也是大家所说的副房,这些房屋大多修建的时间较长,在近年来开展的不动产统一登记中,一般就作为遗留问题一并进行确权登记。

近年来修建的面积不大且无不良影响的偏房,虽然大多不会强制拆除,但会认定为违章建筑。若面积较大或群众反映较大的,也是重点整治的对象。

(二)前几年D级危房改造时因用地不合规而修建的农房。这是当时为推进D级危房改造工作,部分地方因迁建选址困难,而无法审批而修建在不是建设用地上面的农房。这些迁建后的房屋,一般也不会认定为违章建筑,而是作为遗留问题处理。

但是,农民盖房子有一条红线是不能碰的。这也是我们《土地管理法》里严格规定的,2019年也会严格执行拆除耕地上违法建筑。所以,我们不能抱有侥幸心理。因为没有后悔药吃。最近几年新农村建设也是如火如荼,农村拆迁活动让农民觉得这是赚钱的机会,所以都在盖房子。这是一个不好的现象,如果不征村了呢?你盖起的房子就这样闲置了,还有就是容易造成不和谐的局面。

综上,拆迁办是一级政府的行政部门,不会随意认定违章建筑,既然手拆迁办说是违建,肯定此房在翻建过程中存在瑕疵,让人家有理可挑。如果只是程序上的违章,这种情况下你可申请复议,争取补办手续后成为合法建筑。如果你已经失去了翻建资格,那就无法补办手续,认定你违章,就只能按要求拆除了。农村的事,尽量和村领导搞好关系,只要不是太严重的违章,一般还是可以协商解决的。

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